浅谈公允价值计量投资性房地产

作者:潘立新 翟潇璐来源:财会通讯推荐讲师:郭大刚发表于:2010-05-17

  投资性房地产作为一项带有投资性质的非金融资产,其确认和计量是理论界和实务界关注的焦点。新企业会计准则首次将投资性房地产作为一项单独的资产予以确认,并首次在对非金融资产计量中引入了公允价值。该准则的颁布实现了我国会计准则与国际会计准则的接轨,然而在实际应用中,企业仍需解决诸多投资性房地产确认与计量的相关技术难题。

  一、投资性房地产的确认

  根据投资性房地产准则的定义,投资性房地产指“企业为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产”。首次执行投资性房地产准则的企业要按照准则定义对公司资产进行重新分类,将符合定义的资产从原有科目中分离出来,列入投资性房地产科目。根据新准则的规定,投资性房地产的具体范围限定为“已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物”。企业可以按照土地使用权和建筑物两个类别,将所持有的投资性房地产分离出来。

  (一)已出租的土地使用权和持有并准备增值后转让的土地使用权企业以交纳土地出让金或接受其他单位转让的方式获得的土地使用权,通常会计入企业的“无形资产”或“存货——拟开发土地”科目;待开发建设开始时,再转入“在建工程”或“存货——开发成本”。开发建设完成后,若将土地使用权按经营租赁方式出租的,则属于已出租的土地使用权,应将其从“在建工程”或“存货——开发成本”科目转入投资性房地产中;若企业准备继续持有该土地使用权,并在增值后转让的,则属于持有并准备增值后转让的土地使用权,应将其从原科目转入投资性房地产中。

  在将符合条件的土地使用权确认为投资性房地产时应特别注意以下两点:首先,企业依法取得土地使用权后,要按照国有土地有偿使用合同或建设用地批准书规定的期限动工开发建设。超过规定期限仍不动工的建设用地将被视为闲置土地,即使企业准备将其土地使用权持有至增值后再转让,该土地使用权也不能被确认为投资性房地产。其次,在实务中如何分辨某项土地使用权是否属于“已出租的土地使用权”相对容易,只需凭借有效的土地使用权经营租赁合同即可将某项土地使用权确认为投资性房地产。但因对企业持有某项土地使用权的目的是否为“准备增值后转让”的判断缺乏有力依据,使得如何辨认某项土地使用权是否属于企业“持有并准备增值后转让的土地使用权”存在一定难度,目前只能通过企业管理当局关于土地使用权持有目的的书面决议加以判断。为防止企业将囤积的用于开发后出售的土地使用权擅自转为投资性房地产,会计准则和规范应加快对此作出规定。

  (二)已出租的建筑物 拥有这类投资性房地产的企业应将其从新准则实施前的资产类别里分离出来,具体情况是:对于以房地产经营为主营业务的企业,符合“已出租的建筑物”定义的投资性房地产在之前大多被确认为存货,记在“存货——出租开发产品”科目下,新准则实施后,这部分投资性房地产直从存货转入投资性房地产中。其他主营房地产经营业务或是房地产经营业务为非主营业务的少数企业之前将符合“已出租的建筑物”定义的投资性房地产确认为固定资产,作为“出租经营固定资产”记在固定资产科目下,现应将其持有的投资性房地产从固定资产转入投资性房地产。

  需注意的是,在实务中,某些企业将其持有的开发产品临时出租,并将其作为以出售为主要目的、出租为次要目的的开发产品确认为企业的存货。但笔者认为,从经济实质上讲,在临时出租期间,企业持有该房地产的目的是赚取租金,即该出租房地产已具有投资性质,这满足投资性房地产的定义;即使是临时出租,房地产租金收入流入企业仍是事实,符合投资性房地产的特征,因此,企业的上述做法已构成将该项开发产品确认为投资性房地产的条件。但若要严格界定企业在上述经营活动中持有的开发产品是否应确认为投资性房地产,仍需会计准则和规范就临时出租的时间界限作出具体规定。企业将其持有的投资性房地产从原资产类别中分离出来,或是对原有资产改变用途重新分类为投资性房地产,应作为会计政策变更在变更年度会计报表中予以披露。

  二、投资性房地产公允价值的确定

  投资性房地产的公允价值计量属于会计技术难题。笔者认为,企业在实际操作中不妨借鉴房地产评估中的市场比较法。市场比较法在房地产评估中应用最广,是《国家标准房地产估价规范》中首推的方法,它是“将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法”。在以公允价值模式计量投资性房地产时,首先要求企业所在地有活跃的房地产交易市场,以具备选用市场比较法的条件。然而对市场比较法合理有效的使用还离不开两个重要条件:其一,具备充足的市场交易资料,即要求资料数量充足、来源可靠;其二,运用主体应具备专业的房地产估价知识和丰富的工作经验。市场比较法的运用要求在比较交易实例后,对交易情况、交易日期,区域因素及个别因素作出修正,并按照严谨的资产评估程序,结合丰富的工作经验进行房地产价值评估,否则不易得出科学合理的评估结果。对于选择公允价值计量模式的企业,在投资性房地产所在地有活跃房地产交易市场的前提下,可以实现“获得充足的市场交易资料”,但要满足会计人员具备专业的房地产评估能力、对企业拥有的投资性房地产的公允价值作出科学合理的估计却很困难。因此,聘请专业的资产评估人员对投资性房地产的公允价值进行估计不失为目前最实用的方法。当然,为获得投资性房地产科学合理的公允价值,企业必须为资产评估中介机构提供充足的待估房地产相关财务会计资料,同时提供便利的条件,以便于中介机构考察待估房地产的实体特征、地理特征和经济特征,从而实现对其公允价值的科学合理估计。

  三、以公允价值计量投资性房地产对企业的影响

  (一)增强房地产企业融资能力,缓解资金紧张的局面房地产业的资金需求量巨大,目前房地产企业的融资渠道主要是银行贷款。近年来,国家为控制信贷风险出台了一系列政策,使房地产企业向银行贷款的门槛提高,房地产企业陷入了资金紧缺的困境。新准则的出台为企业提供了以公允价值计量投资性房地产的选择,使被低估的房地产估价更符合其市场价值,无疑将有助于提高企业向银行贷款的信誉,增强其融资能力,在一定程度上缓解房地产企业资金紧张的局面。

  (二)在不造成过大利润波动的同时实现企业利润增长 根据新准则的规定,采用公允价值模式的企业应在每个会计期末以公允价值为基础调整投资性房地产的账面价值,并将公允价值与资产原账面价值的差额计入“公允价值变动损益”科目。以目前全国房地产普遍持续升值的情况看,“公允价值变动损益”科目将存在一定额度的贷方余额,从而为企业贡献一定的利润增长。对拥有较多优质投资性房地产的企业而言,利润增长幅度可能更大。在公允价值计量模式下,企业的利润水平也将因投资性房地产公允价值的变动而产生波动,但企业无需对这部分利润波动过分担忧。因为从长远来看,执行新准则后,每个会计期末投资性房地产的价值调整都将以前一期的公允价值为基础,价值调整幅度将小于首次执行新准则时的价值调整幅度,利润也不会因此出现更大程度的波动。与此同时,采用公允价值模式计量投资性房地产将不再计提固定资产折旧和无形资产摊销,在评估投资性房地产公允价值时,资产的折旧或摊销已被考虑在内,其结果应已体现在“公允价值变动损益”科目内,因此并不会对企业期末净利润产生实质性影响。

  (三)公允价值变动不会造成企业实质性税赋增加采用公允价值模式计量投资性房地产后,企业每年的纳税额并不会受到严重影响:第一,从企业所得税角度看,投资性房地产公允价值增加导致的利润增长将会使账面所得税费用增加,但税法遵循的是收付实现制,由于评估增值带来的公允价值变动损益不具备收付实现的特点,因此税法对这部分收益不征收所得税的可能性较大。第二,从即将开征的物业税角度看,世界主要国家已就对房地产进行评估并根据评估值征收房地产税达成共识,我国改革后的新税制也可能将目前从量又从价的双重征收方法统一为从价计征,且按照房地产评估值征税。按照新时期税制改革“简税制、宽税基、低税率、严征管”的原则,即使投资性房地产评估价值增加造成税基增加,在低税率的前提下,对企业实际税负带来的影响也不会太大。

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