讲师分享:关于投资性房地产会计计量模式变更的思考

发布日期:2014-02-14郭大刚/文本文由安越咨询原创或嘉宾授权,如需转载请注明出处

基于此次的调研,感觉有必要强调如下一些因素:

一是变更的时机。关于会计政策的变更,CAS28-会计政策、会计估计变更和差错更正规定“满足下列条件之一的,可以变更会计政策:(一)法律、行政法规或者国家统一的会计制度等要求变更。(二)会计政策变更能够提供更可靠、更相关的会计信息。”对于第一条而言,没有异议;但对于第二条,并没有明确的规定,只是泛泛地讲:“企业应当在附注中披露与会计政策变更有关的下列信息:(一)会计政策变更的性质、内容和原因。(二)当期和各个列报前期财务报表中受影响的项目名称和调整金额。(三)无法进行追溯调整的,说明该事实和原因以及开始应用变更后的会计政策的时点、具体应用情况。”而大多数的公司在变更公告中都如同高科集团所列示的“公司董事会认为采用公允价值对投资性房地产进行计量是目前国际通行的成熟方法,可以更加真实客观的反映公司价值,有助于广大投资者更全面地了解公司经营和资产情况”,笔者认为,这不能成为变更的原因,因为这一直以来就是客观存在的事实,为什么到了2012或2013年才来做呢?监管机构及注册会计师应要求在公告中披露之前未进行、直到2012或2013年才进行变更的原因,比如之前没有类似的交易,无法获得相应的市场价格,而到了2012或2013年,出现了类似的交易且能够获得相应的市场价格了。事实上,有相当多的公司是出于当年的盈利考虑或其他提升股价的目的而进行的盈余管理行为而已。

二是公允价值的确定方法。根据CASX-公允价值计量(征求意见稿)“估值技术主要包括市场法、收益法和成本法。……市场法,是利用相同或类似的资产、负债或一组资产和负债的价格和其他相关市场交易信息的估值技术。收益法,是将未来金额转换成单一现值的估值技术。成本法,是反映现行重臵成本的估值技术。……企业在估值技术的应用中,应当尽可能多地使用相关可观察输入值,尽可能少地使用不可观察输入值”。事实上,这12家公司的变更几乎全部都是针对持有的商业地产——其买卖价格(与住宅地产相比)是较难以获得的,因此,除了在公告中没有明确采用何种估值方法的以外,凡是明确了估值方法的全部都是收益法(即未来租金折现的方法)。采用收益法来确定公允价值,最大的问题在于折现率的确定。因为最科学合理的折现率理论上应该是加权平均资金成本率,但其中的权益成本率基于我们国家的资本市场现状,很难通过资本资产定价模型来确定一个使公众信服的数字(事实上,资本资产定价模型本身也不是说绝对没有争议的)。如新华联在其评估说明中表明“考虑到估价对象所在区域和该区域同类物业的市场情况,房地产综合资本化率按评估基准日时中国人民银行公布的一年期存款利率3%,再加上一定的风险因素调整值,资本化率取7%。”其中的风险因素调整值——在笔者看来应属于不可观察输入值,如果设定的高,可以使得折现率高到15-20%,而低则低到5-7%,其评估的结果会大相径庭。

 

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