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房地产企业税务管理的加强

作者:待查 来源:网络 推荐讲师:安越 发表于:2016-09-08

    一、税务管理的概念

 

    (一)什么是税务管理?

 

    企业税务管理是企业在不违反国家税法,不损害国家利益的前提下,充分利用税收法规所提供的包括减免税在内的一切优惠政策,达到少缴税或递延缴纳税款,从而降低税收成本,实现税收成本最小化的经营管理活动。

    它是一种合理、合法的避税行为,不是违法的偷税,是国家税收政策所允许的。

 

    (二)税务管理的核心工作

 

    税务管理的核心工作是准确核算企业的税收负担、制定有效的税收筹划方案和控制企业税务风险。

 

    二、房地产企业为什么要加强税务管理?

 

    (一)政府对税务监管越来越严

 

    2016年6月6日,国家税务总局发布了《关于印发《国家税务局地方税务局联合稽查工作办法(试行)》的通知》(税总发〔2016〕84号),该通知要求,今后各地的国税局、地税局将大力推行联合税务稽查。国、地税联合稽查的号角已经吹起,作为企业也毫无疑问的做好应对稽查的准备,加强管理已迫在眉睫。

    作为交易金额大、业务复杂程度高、涉及税种多的房地产业曾连续多年被国家列入稽查黑名单,特别是2010年国家税务总局在长沙全国稽查局长会议上又把房地产行业作为指令性检查计划。因此,房地产向来都是税收检查的高危行业。

 

    (二)行业税负重

 

    房地产开发企业是税负最重的行业之一,一是涉及税种多,达11种之多,二是土地增值税和企业所得税并行,相当于征两遍所得税。可以说,税收成本是房地产企业除土地成本、建安成本之外的第三大成本。因此,房地产开发企业必须全过程控制,方可实现最优纳税,而疏漏了每个环节都可能造成极大的损失。

 

    (三)业务活动复杂

 

    房地产开发企业从拿地到开发建设,项目销售,项目清算等涉及环节多。每个环节都涉及不同的税种,比如拿地的时候就涉及契税、印花税、土地使用税等,总之各环节共涉及了十一个税种,这就要求纳税风险控制必须全程控制,在各个环节进行控制。

 

    (四)征收环节特别且复杂

 

    房地产行业在税收征收管理上不同于其他行业,在预售环节按国家规定先行预征,到项目完工后要进行所得税清算,项目销售完毕还要进行土地增值税清算,房地产开发商完税时间拖得很长。因此,必须在各个环节不能只顾眼前,必须考虑清算。

 

    (五)经营收入的透明

 

    房地产企业处于严格监管之中,公开审批的规划,严格的合同签署监管都使得房地产企业收入基本透明。而这也使得房地产企业财税管理更加复杂和困难。

 

    (六)涉税风险无处不在

 

    税务风险从拿地到开发建设、项目销售、项目清算,存在的不确定性之多恐怕连税务人员都始料不及,仅靠企业自身财务人员进行税务风险控制很难做到。一旦风险爆发,会使企业遭受财务损失、声誉损害,重则引起企业破产,

    企业主要负责人承担法律责任。因此,实施有效的税务风险管理已迫在眉睫。

 

    (七)税务管理能力与企业成长的速度不匹配

 

    管理层只关注于市场开拓,对税务关注度不够,等出现税务问题才找专业机构想办法,此时往往已没有筹划空间了。而对于繁重的税负又不甘心,于是就想一些其他的“办法”认为能蒙混过关,比如把收到预收款不入账,让施工企业多开发票等等,结果到头来可能隐藏很大风险。

 

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