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透视“营改增”房地产行业经营中的困难点

作者:和讯网 来源:和讯网 推荐讲师:安越 发表于:2015-05-13

房地产开发企业营业税改征增值税“营改增”实施在即,各种传闻、消息充斥各种论坛及媒体。 笔者认为,要从以下几方面来分析房地产业在“营改增”过程中将会面临的困境及问题:包括流转税负会不会增加?土地可不可以抵扣?建安、材料成本会不会增加?土地增值税会不会取消?对其他如契税等会不会产生影响?期初留抵及政策过渡?基于以上问题,行业管理部门应在政策制定过程中充分考虑房地产、建筑安装业的行业特殊性,如土地出让金、税源等因素的影响。房地产开发企业应根据自身情况,建立相应的应对机制。

    一、“营改增”后流转税税负变化及企业管控问题

    通常税制改革会兼顾行业承受与财税收入,营业税改增值税不宜增加行业流转税负。照此原理,行业对于税负增长担忧是否就是过于紧张呢?按原来营业税5%(我们都不考虑城建等附加税)计算,原来销售100万元房子要交5万元营业税。如果“营改增”后税率是11%,那么“营改增”后销售价从100万元变成了90.1万元,销项税为9.9万元,企业想还交与原来营业税相同的5万元,就要在土地、建安、材料、利息等成本中取得4.9万元增值税进项税额,才能使“营改增”后税负不变。所以开发企业“营改增”后需关注的是如何在成本(即“营改增”后价税合计)不变情况下,取得增值税进项税额是成本控制及财务工作重点。根据我们测算,超过85%成本足额取得进税额税票,行业平均税负是可以保持;如充分(全额)取得进项税发票抵扣流转税负是会降低的。这是未来开发企业财务管理重要目标。

    二、土地成本抵扣及比率问题

    经测算,如果土地不可以抵扣,除了土地占比项目外,行业平均税负上升1~2%,北京(楼盘)的项目由于土地成本占比大,很多项目流转税负会达8%以上,较“营改增”之前上升3%以上。因此,如果将土地给予抵扣,从而有利于税改顺利推行,减少对行业税负变化影响,征管实践中可根据收入情况具体调节抵扣比率。土地成本即便可以抵扣进项税,困扰开发项目的增值税进项税因素还是一大堆,包括:

    1、土地性质不同,有“招拍挂”、划拨、投资、改变性质等方式。常见的以“招拍挂”支出土地出让金以外,还要进行回迁房、配套等多种补偿形式。这部分是否可抵,用何票据抵扣?以利于公平税负原则,如何协调使企业实际发生成本得以抵扣是开发企业在“拿地”前不得不考虑问题。

    2、老项目土地成本压力,企业账面土地成本低,特别是股权溢价收购项,由于无多少合规成本票据,如果采取期初留抵方式,按发票可留抵进项税也不多,在没有充分进项税情况下,必将导致“营改增”后流转税负增加。

    3、股权并购项目,一定要重新计算土地成本与股权溢价,对不能扣项要进行充分估计。

    4、一二级开发问题,房地产企业接受委托,代政府进行一级土地开发,一般在北京会取得约8%确定利润,“营改增”后如果按增值税交纳,会发生很多不确定性因素,如拆迁成本、个人白条等如何界定抵扣,处理不好会增加税负。所以土地储备中心与房地产一级开发企业需要明确税费承担方式。同一公司又以取得二级土地还要明确收款票据方式等,否则将影响企业结算与利润。

    三、建安、材料成本管理与成本传导管理问题

    “营改增”前建安材料已形成较大体系,“营改增”以后,开发企业重点关注不含税的进价,所以整个造价、核算、合同管理将出现新的情况:会形成开发企业倒逼施工方开具11%的建安专用票,开发企业更加喜好甲供材的方式,因其进项税率为17%。施工方形成总包??>分包??>材料??>材料分包倒逼方式,最终形成整个产业链上的核算、税务合规。但问题是,建安企业多年形成3%营业税模式,除了大型查账征收的施工企业外,多数企业疏于进货发票据管理,很多施工方小型供应企业交税意识差,“营改增”的转变会使施工企业向供应商层层索要增值税专用票,可能会增加采购成本。这种成本增加也会部分传导给开发企业,造成开发企业成本上升及资金压力。

    开发企业一方面要加强合同结算管理,以不含税的进价作为供应的价格考核主要依据,建立不含税的结算定额考核指标;另一方面对结算发票滞后问题做好管理预期,充分及时获得专用发票;同时在价税合不变情况下加大17%进项票税取得。

    四、“营改增”后销项税与进项税不匹配问题

    房地产企业的产品商品房未生产完前,已进行销售或预售,“营改增”之后出现企业进行销售在前,成本及进项税延后的情况。即使项目完成也存在着未结算而未取得增值税专用发票抵扣的情况。这与一般工业、商业企业先生产再销售或先进货再销售不同,从而导致以票管税方式在房地产业方面会产生销项税与进项税的不匹配,造成房地产开发企业先交税后来票留抵情况。特别是近几年房地产资金压力大、工程款结算不及时,这种压力在“营改增”后会进一步加大。开发企业一方面催施工及材料供应商进项发票,另一方面不及时结款,会造成施工企业与开发企业资金紧张,加剧行业成本上升。

    “营改增”后如何解决开发企业销项税与进项税不匹配问题,除了开发企业自身加强管理之外,管理部门能否在税务收入递延、及时退还留抵方面做出探索,否则开发企业即使“营改增”税负不变,因提早交税造成时间成本也非常大,不利于企业发展。

    本文作者:阚振芳,注册会计师、注册税务师,长期从事房地产财税研究。

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