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房地产开发企业营改增为何难产

作者:会计网 来源:会计网 推荐讲师:安越 发表于:2015-03-27

       李克强总理在这一次政府工作报告中用了力争全面实现营改增,随后财政部部长楼继伟提示了营改增在房地产开发企业遇到了难题,但到底是什么难题并没有直言,笔者作为房地产开发企业的税务顾问,一直思考着房地产开发企业的营改增问题,经过系统研究发现了房地产开发企业营改增难产的秘密。

  第一,房地产开发企业在缴纳营业税时是按项目所在地缴纳的,税源算项目所在地,但营改增以后,就必然打破了项目所在地纳税的格局,改为在机构所在地纳税,这一定会打乱了营改增的地区分配制度。比如一家地产公司在一个市里有3块地,分属3个区,接下来在哪里交税,如果规定在项目所在地缴税,那么进项税额如何分配,就是极其困难的事。而改在机构所在地纳税,那项目所在地如何去平衡,等于税源没了。

  第二,房地产开发企业不同于制造业和贸易公司,周期太长,就必然造成进项税额和销项税额时间的不匹配,造成前期进项税额大,留抵税额多的局面,以至于前三年到五年不用缴税,特别是自持出租情况,如果改为按年度比例扣除进项税额是否公平合理,如何计算更加困难。

  第三,房地产开发企业实行营改增面临的棘手问题特别多,比如存量房如何按新增值税税率缴纳税款,是按新税率征,还是按简易办法征税,房地产开发商购买的土地使用权开路的财政票据如何抵扣增值税,抵扣凭证是什么等等,会面临很多类似问题。

  第四,房地产开发企业实行营改增后面临的过渡期政策特别多,比如施工单位与房地产开发商由于结算关系没有按期开据发票,但正好遇到了营改增,那税率是按简易税率开还是新税率开呢?

  第五,房地产开发企业新税收筹划思路发生改变,甲供材会越来越多,那施工企业变成了纯劳务公司了,那这样施工企业是按百分之六还是按百分之十一计算?

  第六,营改增和土地增值税并存给纳税人造成很大混乱,如果取消土地增值税那地方少收的税到哪里去补?

  总之,房地产开发企业遇到的营改增问题太多了,哪一个具体问题没有解决都会带来最大问题,因此,动房地产的营改增没那么容易。

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