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新准则对地产行业的影响分析 [打 印]
【分析】 1.通过分析，我们认为：新的会计准则对地产公司带来的影响并不比其它公司多多少，它的施行，并不会对整个地产板块带来多少实质性影响企业独特影响主要集中在两个方面：第一，会计准则第3号即对投资性房地产的规定；第二，会计准则第17号即对借款费用的规定。 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。新的会计准则规定，投资性房地产包括：已出租的土地使用权；长期持有并准备增值后转让的土地使用权；企业拥有并已出租的建筑物。其实，这条规定，已经把多数的房地产上市公司排除在外，因为我国90%的地产上市公司以开发为主，新的会计准则明文规定：作为存货的房地产不能确认为投资性房产。这样，使新会计准则对地产类公司的影响大打折扣。 新的会计准则规定：企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。这意味着地产公司可以对两种模式进行选择。本轮房地产已经持续景气了6年多，所以一般情况下，投资性房产的公允价值都高于成本价。如果采用公允计价，拥有投资性房产的企业当期净利润会有较大程度的提高，在没有相关该项利润减税豁免的前提下，一般企业不会选择该种方式计价即以宝贵的现金流出获取纸上的富贵。 但是，不排除新的会计准则成为某些公司粉饰业绩或者达到某种目的（如达到再融资条件、施行股权激励）的工具。另外，公允价值究竟应该是多少，不同的评估方式有不同结果，这样，利用“公允”价值调节会计报表便更加具有了吸引力。 新的会计准则规定：借款费用只有同时满足以下条件时，才应当开始资本化：资产支出已经发生；借款费用已经发生；为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。如果严格按照这一规定执行，那么地产公司长期未开发的土地储备所包含的借款费用将不能再资本化，这样如果这部分支出计入财务费用，会影响房地产企业的当期利润。但是所谓的“为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始”对地产公司来说极其不容易确定，这样新会计准则的影响将大大减弱，该项规定同样可以成为地产公司调节利润的手段。值得注意的是，新准则要求披露资本化率和利息资本化金额，这有助于投资者了解地产公司的融资状况。 3．目前，受新会计准则影响比较大的公司有中国国贸（600007）、G金桥（600639）、G招商局（000024）、G陆家嘴（600663）、苏州高新（600736）。 4.另外，需要值得注意的是，目前有一些地产公司在从事地产开发业务的同时，也尝试进入房地产经营领域，这些公司是潜在的受新会计影响者。这些公司有金融街（000402）、金地集团（600383）、G空港（600463）。 5.新的会计准则规定：投资企业对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资采用成本法计价。但是，一些地产类上市公司曾经投资过一些上市公司法人股，在完成全流通改革后，这部分法人股价值可以得到确认，采用用公允价值计量，这会对地产公司当期业绩带来一定影响。这些公司典型的如G陆家嘴（600663）。
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