大龙地产假摔背后是双赢

作者:李彤来源:商业评论杂志推荐讲师:王君庆发表于:2010-04-27

世上的很多事情是不能深究的,一深究就会发现与表面不一样的事实。前段时间搞的非常出名的大龙地产,给人的感觉是一家在国家宏观调控房地产政策下被牺牲的开发商,但深究之下,才发现大龙的背后可能还有故事。大龙是亏还是赢呢?明眼人应该会有答案。

  没有巨额现金,没有信贷支持,不知名的大龙打肿脸充起了“地王”,而如今落个钱地两空的结局,它到底打的是何种如意算盘?

  大龙是谁?两个多月以前还很少有人能回答这个问题。去年11月的拍卖会上,顺义的这家区属企业击败保利、龙湖、远洋等巨头,以50.5亿元高价拍下北京顺义区后沙峪天竺22号地块,也使楼面地价与地块总价“双料地王”花落顺义。

  离奇的是,号称已经对家门口这块地“做了详细考察和价值评估”的大龙却迟迟不与市国土局签定正式的《土地出让合同》。据说缴付地价款最后的期限在5月末,大龙既然敢参与拍卖对于筹措资金总该有一定的把握,有关部门也可以多次发出“通牒”。令人颇感意外的是,距最后期限还有百日之遥,市国土局就宣布收回顺义地王并没收大龙的2亿元保证金。大龙地产年报显示2007、2008、2009三个年度的利润累计起来只有3.79亿且从未给股东一分钱分红。作为上市公司,轻率地赔掉三年利润的一半,股东应当状告大龙管理层渎职。

  按惯例,上市公司的业绩越好,公布年报的日期就越早。1月28日公布年报的大龙原本想早早报个喜,没有料到形势恶化的速度如此之快。也许大龙认为还有充裕的时间筹措资金、大股东会多方支援(2009年末,控股股东向大龙提供资金6.83亿元),还可能幻想作为区属企业还能得到额外关照。毕竟以往拿地慷慨激昂、付款推三阻四、施工建建停停、开盘捂了又捂,把烂尾项目打造成聚宝盆的“榜样”很多。大龙没有料到政府整肃房地产市场、打击哄抬地价决心这样坚决,没想到北京国土局捍卫游戏规则如此决绝。后卫回转却射进自家球门,乌龙是也。如果这么想就低估了大龙!

  大龙地产(600159.SH)的控股股东是成立于1987年的北京顺义大龙城乡建设开发总公司,最终控制人是顺义区国资委。上市公司的前身是1988年上市的宁城老窖,就是那个黄光裕曾经想为国美借壳的壳公司。2005年11月,顺义区将旗下大龙房地产、顺发建筑和京洋房地产等3家房企打包装入宁城老窖,完成资产重组。整整两年后,通过非公开定向增发1.1亿股筹集资金8.72亿。这笔资金一分不差地投入裕龙三期的开发且已经获得14.46亿元销售收入。2009年,大龙营业收入、净利润分别暴涨11.7倍和143倍。大龙高调拿地,抢先公布靓丽年报并抛出“10送10”,股本扩张、提升市值,为日后再融资铺垫之意明显。另一方面,大龙资金面并不宽裕。据年报披露,大龙将于今年4月和6月分别启动“中山”和“西部会馆”两个项目。大龙仅有2.97亿银行存款,而仅仅“西部会馆”一个项目的投资就达11.4亿元。与其它房地产巨头动辄几百亿元的银行授信额度相比,大龙仅以“裕龙三期”获得到1.8亿贷款,借贷能力不强。由于多年没有现金分红,也不可能立即增发再融资。最多发些债券,再从大股东处拆借些资金,能把公告的两个项目做下来就相当不容易了。50.5亿地价款从何而来?天量开发资金有着落吗?还有,大龙以往的开发经验极少,项目售价低至每平方米3000元。“地王”的楼面地价3万元,商品房要卖到四五万元一平方米,这么高档的项目不是只用钱就可造好的,不是打价格战就能卖出去的,不是没有极品物业管理经验就能让用户满意的。大龙难道连一点点自知之明都没有吗?它参加土地拍卖有几分诚意呢?市国土局在了解真象后先是取消了大龙参与拍卖的资格,然后收回地块、没收定金。而大龙早早动手注册一家“孙”公司,以保全拿地身份。从种种迹象来看,大龙是“假摔”!

  大龙假摔也许有为顺义区抬高土地价格的目的。据不完全统计,“地王”诞生后周边房价涨幅超过2000元。大龙自身近19亿“存货”(主要是在售、拟售项目)的升值说不定已经可以抵消2亿元定金被没收的损失。而顺义全区地价的水涨船高不知是2亿的几百倍。

  拿土地拍卖当儿戏,哄抬房地价格的危害不言自明,国土局收回土地、没收定金大快人心。但这还不够,应拿出重庆“打黑”、中国足球“反赌”的力度,深究大龙参与拍地幕后的利益链条。

↵ 返回文章列表