全了:房产税39个税收风险点

作者:待查来源:网络推荐讲师:安越发表于:2017-09-13

  

自用房产

 

1.审核属于房产税征税区域的企业所有产权的房产除符合免税外,是否按税法规定申报缴纳房产税。

 

2.审核企业承典的房产除免税规定外,是否按税法规定申报缴纳房产税。

 

3.审核企业代管或使用的产权所有人不在房产所在地的房产,除免税外是否按税法规定缴纳房产税。

 

4.审核企业代管或使用的产权未确定及租典纠纷未解决的房产,除免税外是否按税法规定申报缴纳房产税

 

5.审核企业无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产,除免税外是否按规定申报缴纳房产税。

 

6.审核企业所有、使用的在房产税征税范围内有屋面和围护结构(有墙或两边有柱),能够遮风避雨,可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的房产,除独立于房屋之外的建筑物,如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐、加油站罩棚等外,是否按税法规定申报缴纳房产税。

 

7.审核企业所有、使用的在房产税征税范围内具备房屋功能的地下建筑,包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等(如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等,应将地下部分与地上房屋视为一个整体,按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税),除免税外是否按税法规定申报缴纳房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构,能够遮风避雨,可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

 

8.审核企业是否在房产改造、扩建等更新改造过程中,房产价值是否发生变化,企业是否按照按增加的房产原值计算缴纳房产税。

 

9.审核企业是否把房屋资产与其他资产混淆,未纳房产税。

 

10.审核企业取得的土地使用权后,改变土地使用权用途,用于赚取租金或资本增值的,是否将其转为投资性房地产,并按税法规定计算申报缴纳房产税。

 

11.审核企业依照房产原值计税的房产,不论是否记载在会计账簿固定资产科目中,是否均应按照房屋原价作为计税依据计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对企业未按国家会计制度规定核算并记载的,应按规定予以调整或重新评估。

 

12.审核企业依照房产原值一次减除10%至30%幅度后的余值计算缴纳房产税的,其一次减除幅度是否准确,有无减除幅度错误造成少缴或多缴房产税。

 

13.审核企业对于与地上房屋相连的地下建筑,如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等,是否将地下部分与地上房屋视为一个整体,按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税,有无错按独立自用的地下建筑折算计征房产税。税法规定不得按房屋原价折价计算征收房产税。

 

14.审核企业自用的不与地上房屋相连的地下建筑,是否按房屋原价准确折算应税房产原值计算缴纳房产税。

 

15.审核企业按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值是否均包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。土地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

 

16.审核企业计算缴纳房产税时,适用的税率是否准确。税法规定依照房产余值计算缴纳的,税率为1.2%。

 

 

纳税义务发生时间

 

17.审核企业购置新建商品房,是否自房屋交付使用之次月起计征房产税。审核企业购置存量房,是否自办理房屋权权属转移、变更登记手续,房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税。

 

18.审核企业出租、出借房产,是否自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。

 

19.审核企业自建的房屋,是否自建成之次月起计征房产税。

 

20.审核企业委托施工企业建设的房屋,是否从办理验收手续之次月起计征房产税。

 

21.审核企业在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋,是否按税法规定计征房产税。

 

22.审核企业接收建筑施工企业各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋的,是否从接收的次月起,依照规定计征房产税。

 

23.审核企业因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的,其应纳税款的计算是否截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。

 

24.审核企业以融资租赁租入的房产,是否自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。如合同未约定开始日的,是否自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。

 

 

 

附属设施

 

25.审核企业计征房产税的房产原值是否包括以房屋为载体,不可随意移动的附属设备和配套设施的价值。税法规定如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等;暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备;各种管线,如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线;电梯、升降机、过道、晒台等,无论在会计核算中是否单独记账与核算,都应计入房产原值,计征房产税。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起。电灯网、照明线从进线盒联接管算起价值。

 

26.审核企业更换房屋附属设备和配套设施的,除附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件,更新后不再计入房产原值外,是否按税法规定将其价值计入房产原值,并可扣减原来相应设备和设施的价值后计征房产税。

 

 

出租房产

 

27.审核企业是否将房产租金的收入、转租收入缴纳房产税,除地方法规特别规定外,审核企业是否存在将出租房屋作为自用房屋从而少缴房产税的情况。

 

28.审查企业是否存在无租使用的房产、承典房产及融资租赁的房产,是否计缴房产税。

 

29.审核企业出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间产权所有人是否按照房产原值缴纳房产税。

 

30.审核企业把房屋提供给关联交易企业无偿使用,是否按照市场价格计价缴纳出租房屋房产税。如无偿提供给子公司、第三产业、劳动服务公司使用房屋

 

31.审核企业计算缴纳房产税时,适用的税率是否准确。依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%。

 

32.审核企业对于以房产投资联营,投资者参与投资利润分红,共担风险的情况,是否按房产原值作为计税依据计征房产税;对于以房产投资,收取固定收入,不承担联营风险的情况,实际上是以联营名义取得房产的租金,应根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。

 

 

纳税地点

 

33.审查企业纳税地点,是否在房产所在地纳税。

 

34.如果企业的房产不在同一地方,审查企业是否按房产的坐落地点分别向房产所在地的纳税机关缴纳。

 

减免政策

 

35.审核免征房产税企业出租的房产以及非本身业务用的生产、营业用房产等不属于免税范围的,是否按税法规定计算申报缴纳房产税。

 

36.审核企业与免征房产税企业共用房产的,是否按各自使用的部分准确划分,分别征收或免征房产税。

 

37.审核企业是否准确划分免税房产与应税房产,有无将应征房产税的房产误作为免税房产少缴房产税。

 

38.审核企业是否准确划分开征房产税区域和不开征房产税区域的房产,有无将开征区域的房产作为不开征房产税区域的房产少缴房产税。

 

39.审核企业免税房产是否及时办理减免税审批、备案手续,如没有办理是否缴纳房产税。

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