物业管理企业经营关键知识点：成本控制的几项原则

    尽管物业管理企业对成本的控制各具特色，但一般而言，主流的成本控制思路都应该遵循以下一些原则：

    1.实施全面控制原则

    全面控制是全员和全过程成本控制的结合。具体而言，一方面，成本控制是全员控制，应充分调动物业管理企业全体职工控制成本的积极性，积极发动每位职工参加成本控制活动，要求人人、事事、时时都要按照定额、标准、预算或成本目标实行有效的成本控制。充分发挥广大职工的主观能动性，是降低成本的关键。另一方面，成本控制还应贯穿于物业管理成本形成的全过程，而不仅仅是对部分费用支出的控制。要努力形成一个完整的成本控制体系，使影响成本形成的所有因素都处于严密控制之下。

    2.讲求经济效益原则

    成本控制应与提供适当数量与质量的物业管理服务相结合，不能为控制而控制，即不能单纯地强调降低成本而不提供或少提供服务，或者说，绝不能片面地追求成本的降低而忽视服务的数量和质量。成本控制应以相同服务数量与水平下成本最小化，或相同成本水平下服务数量和质量最大化为目标。这一目标是经济效益原则在物业管理成本控制中的具体体现。如果成本控制不能体现以上要求，则实际成本支出虽然不超过成本目标，也不能认为实现了成本控制的目的。

    3.责权利相结合原则

    明确的职责、适宜的权限和相应的利益，是任何管理工作取得成功的基础。为此，成本的控制中，应明确规定各部门和有关人员应承担的责任，赋予其相应的权限，并通过考核其责任履行情况，予以相应的奖罚。需要注意的是，企业及各级成本控制主体的管理权限、应承担的经济责任，以及物质利益三者，应正确地结合起来，这样，才能充分调动职工降低成本，加强成本控制的积极性和主动性，也才能使成本控制的目标及相应的管理措施真正落到实处。

    4.例外管理原则

    例外管理原则是指物业管理企业在全面控制的基础上，对那些重要的、不正常的、不符合常规的关键性成本差异（例外情况）集中精力重点处理，深入分析、追根究底、查明原因，并及时采取措施进行控制解决。例外原则有时也称为重要性原则，它主要应用于成本的事中控制中，是保证成本有效控制的重要手段。

    实际中，例外情况的常用判定有以下要点：第一，重要性。重要与否，主要根据成本差异金额大小确定。数额较大的差异，超过了规定的上下限，或虽未超过规定的上下限，但经常在上下限附近波动。第二，特殊性。凡是对企业长期获利能力有重要影响的成本差异，不论是否达到重要性的程度，均应受到密切重视。第三，一贯性。凡是某项成本差异虽未达到重要性程度，从未超过规定的百分率或绝对金额，但是该项成本差异却持续时间很长（如一个月以上），则应视为“例外”，需要引起管理人员充分注意。

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