存货压力上升 万科欲借道华润融资

作者:张晓玲来源:21世纪经济报道推荐讲师:朱京苹发表于:2011-09-20

伴随着史上最严历的调控政策,房地产开发企业渐渐入冬。底子再厚也无法持久抵挡市场的低迷。表面上房地产的老总们说着不差钱,实际上存货压力不断上升,即便是龙头万科也面临资金压力。

  3月31日,万科2010年股东大会召开,赴哈佛求学的万科董事会主席王石归来参会。

  万科总裁郁亮在会上称,新国八条效果已经显现,市场成交明显放缓,房企存货上升、资金趋紧的趋势已确定。

  万科今年首先要做的是确保经营安全,快速周转出货。

  而在上市房企再融资渠道被堵塞的同时,万科表示,今年将会讨论借道华润金融平台融资的可能。

  存货压力上升

  统计数据显示,过去一年商品房开工增速达到创纪录的40.7%,供应增速快于需求增速。万科认为今年全国住房整体供应较为充足。

  本报记者统计,万科、保利、中海、恒大、绿城等公司今年的新开工面积和在建面积均创造历史新高,排名前十大的公司共有在建面积约2亿平方米;可售面积也大幅增加。

  2011年,绿城预期持续和新开盘销售的项目将达98个,合共可售房源金额约1200亿元,华润置地2011年可售货值达到500亿-600亿;恒大为700亿,龙湖为400亿、富力为400亿,前十大房企可售货源金额超过1.5万亿。

  而在供应扩大的同时,需求却在紧缩。

  北京中原地产三级市场研究部总监张大伟表示,第三轮调控在3月份的全面执行,特别是限购政策非常严厉,使得半数意向购房者受限资格,无法再入市。

  “3月份整个市场的表现已充分反映了宏观调控政策的影响,成交放缓确立、存货压力上升。”郁亮称。

  “万科对旗下楼盘均设置当月销售达到60%的目标,这是为了防止积压,保持现金回款充足,这是最主要考虑。”郁亮说。

  欲借道华润融资

  近年来,为了解决资金及发展问题,万科更多地采取了合作开发融资模式。

  “过去三年万科在资本市场没有融到一分钱,我们依赖于合作来实现更多的市场份额。”郁亮曾对本报记者表示。万科的合作对象和范围非常广泛,央企,民营,个人,国内外,大、小公司都有,股权1/2可以,1/3、1/4都可以。

  在3月31日的股东大会上,深圳万科某旧改项目受到一些股东关注。一名程姓股东认为,万科在该项目的合作方在获取旧改资格上存在法律上的瑕疵。

  对此,郁亮表示,旧改已经成为部分城市供地的主要方式,盘活存量土地对万科来说是非常重要的内容。

  “参与旧改会有不确定性,也会有风险。”王石坦承。万科不仅在深圳,武汉,在其他城市也先后进入了旧城改造,未来在越来越多的城市将介入旧改项目。实际上万科这些项目中80%以上是合作。

  而鉴于今年资本市场对房企融资紧闭,郁亮称万科对此不做任何预期。在合作开发融资外,万科希望借助华润的金融平台获取资金。今年一季度,万科借道华润旗下金融平台已获得逾44亿资金。

  “华润是万科第一大股东,与华润有资金方面的合作牵涉到关联交易,需要股东授权。”万科董秘谭华杰对记者表示,万科今年和华润的合作可能会有多次,将在4月8日再次召开股东大会讨论这一议题。

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